На территории Российской Федерации существует множество дачных и садовых кооперативов, и некоммерческих организаций. Большинство дачников сооружают на своём участке небольшие помещения, для того чтобы складировать садовый инвентарь, а некоторые возводят объекты капитального строительства и рассчитывает на постоянную прописку. Для того, чтобы перевести садовый дом в жилой, необходимо пройти несложную, но достаточно длительную процедуру. Садовый дом должен соответствовать определённым требованиям, для того чтобы быть зарегистрированным в качестве жилого дома, которому впоследствии будет присвоен адрес, и вы сможете спокойно прописаться в нём.
Основное отличие садового дома от жилого в соответствии с законодательством
Если внимательно изучить российское градостроительное законодательство, то такого термина как «дача» в нём нет.
У всех владельцев дачных земельных участков, в садовых товариществах и кооперативах построены садовые дома. Главным критерием которых является сезонное проживание. Круглогодично в этом здании можно лишь отдыхать или хранить личное имущество.
В статье 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации мы можем встретить такую фразу, что «жилым домом можно признать объект недвижимости, если построить его на садовом участке, или на землях с определённым видом разрешённого использования».
Основная суть закона в том, что 1 января 2019 года любой выстроенный дом на садовом участке можно считать жилым. Если же собственник приобрёл земельный участок и возвёл на нём садовый дом и до вступления в силу 217 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства», то он может узаконить свои права на это имущество и признать дом жилым.
Если вы хотите купить земельный участок, на котором есть капитальная постройка, но вы не знаете, как именно зарегистрирован этот объект недвижимости, то вам необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, или зайти на сайт Росреестра и в разделе «Справочная информация» по кадастровому номеру узнать всю имеющуюся там информацию.
Обратите внимание, что статус дома указывается в поле «Назначение», здесь может быть указан садовый дом, жилое помещение или нежилое здание.
Если в статусе написано «жилое», значит в этом объекте недвижимости можно зарегистрироваться по месту пребывания или по месту постоянной регистрации. Если в статусе стоит «нежилое», значит постройка автоматически отнесена к садовому дому или нежилому зданию.
Условия для признания садового дома жилым
В 2017 году при создании 217 Федерального закона поступало множество предложений о том, что переводом из садового дома в жилой должна заниматься комиссия, которая выезжает к собственнику по его заявлению на обследование, результатом является заключение о том, является садовый дом можно признать жилым или нельзя.
Однако был утверждён совершенно другой порядок перевода садового дома в жилое помещение, которое носит заявительный характер.
Основные требования постановление Правительства № 47 от 28 января 2006 года
Основные требования:
- помещение должно содержать прочные несущие конструкции без дефектов, которые защищают от уличного шума;
- постройка должна быть осуществлена на территории садового товарищества, в жилой зоне, в соответствии с градостроительным планом;
- дом должен оснащен коммунальными услугами, электричество, вода, местная канализация. В отдельных случаях наличие водоотведения и канализации может быть не в здание, а на территории участка.
- в помещение обязательно должна быть предусмотрена одна из разновидностей отопления: центральное, электрическое или печное. При этом температура в зимнее время в помещении не должна опускаться ниже +17.
- стены должны быть теплоизолированными, фундамент крепким и не размытый;
- в доме должен быть санузел, кухня и не менее одной комнаты.
Дополнительным критерием является отсутствие источников электромагнитного излучения на территории участка.
Все эти требования, которые указаны в статье можно назвать своего рода технической характеристикой. Для того, чтобы определить соответствует ли ваш садовый дом всем этим критериям, и их для составления необходимо воспользоваться услугами кадастрового инженера.
Для того чтобы провести процедуру перевода, необходимо иметь зарегистрированное право собственности на садовый дом, также на земельный участок. В отдельных случаях допускается договор аренды земельного участка.
Ограничения права и обременения на садовый дом и земельный участок должны быть сняты, в противном случае вам поступит отказ от органов Росреестра и Кадастровой палаты.
Если у помещения несколько собственников, тогда все должны подтвердить своё согласие о переводе нотариально.
Преимущества переоформления
Если на территории садового товарищества располагается дом, который признан жилым, то владелец имеет право рассчитывать на получение налогового вычета при продаже или уплате НДФЛ. На нежилые помещения такие льготы не распространяются.
Помните, что если вы стоите на очереди в качестве нуждающихся в жилом помещении и собираетесь перевести садовый домик в статус жилого помещения, то это может сказаться на вашем вашей очереди в этом списке.
Если процедура перевода закончится удачно, то это повлечёт улучшение ваших жилищных условий, после чего комиссия может рассмотреть вопрос о вашем исключении из очереди.
Дополнительно Вы можете потерять право на оформление различных субсидий и дотаций на детей, так как общая жилая площадь на каждого члена из семьи изменилась.
Чтобы не ошибиться, лучше проверить все нормы до процедуры перевода.
После перевода садового домика в жилое помещение изменится сумма налога, которую вы платите за этот объект недвижимости, так как изменится категория и статус.
Пошаговая инструкция
Полный порядок действий для перевода садового дома в жилое помещение обозначен в постановление Правительства № 47.
- Обращение к кадастровому инженеру. Для того чтобы правильно оформить заявление о переводе и предоставить полный пакет документов, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для составления межевого плана, кадастрового паспорта и заручиться заключение о том, что объект является капитальным строением и пригоден для проживания.
- Подготовка к документам. Помимо вышеуказанных актов и планов собственник обязан передать на рассмотрение заявление с просьбой о признании садового дома жилым, выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласие всех собственников заверенные нотариально, если земельный участок и садовый дом имеет несколько собственников.
- Подача заявления и получение разрешения. Для того чтобы подать заявление о переводе садового дома в жилой, необходимо подавать заявление или прошение с полным комплектов документов в комиссию при администрации муниципалитета, либо в отделение МФЦ по месту жительства. Органы Росреестра лишь переводят жилые помещения, то есть вносят изменения сведений в государственный реестр недвижимости, по заключению выданному администрации муниципалитета.
- Обращение в Росреестр. Если вы прошли всю процедуру и получили решение комиссии о том, что данный садовый дом можно перевести в жилой дом, тогда с этим решением и комплектом документов необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Причины отказа
Основными причинами отказа являются несоответствие требованиям постановления, предоставление неполного пакета документов, отсутствие зарегистрированных прав на владение садовым домом, подача документов без доверенности по представительству, вид разрешённого использования земельного участка не предназначен для капитального строительства.
Отказ предоставляется членами комиссии администрации муниципалитета. Если заявитель не согласен с решением комиссии, он имеет право обратиться в суд. Но как показывает судебная практика, решения комиссий признаются недействительными и лишь за редким исключением.
Выводы по теме
Главным отличием жилого дома от садового является то, что в первом случае в нём можно проживать круглогодично, а также зарегистрироваться по месту жительства и пребывания, а в садовом доме – проживать круглогодично нельзя.
Для переоформления потребуется межевой план, кадастровый паспорт, техническое заключение о состоянии дома, заявление, разрешение комиссии.
Разрешение выдаёт комитет при местной администрации. Средний срок принятия решений комиссии около 30 дней.
Если комиссия выдаёт положительное решение, то необходимые документы надо передать в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Отказ можно опротестовать в судебном порядке, но положительная практика в решении подобных вопросов минимальна.
Если Вам необходимо изготовить межевой план участка или кадастровый паспорт, то мы рекомендуем обращаться к специалистам компании «Кадастровый инженер».