Межевание - это процедура установления фактических границ земельного участка, с отображением их на публичной кадастровой карте. Процедура достаточно сложная и занимает много времени. На осуществление межевания уходит около 1,5-2 месяцев, а конечным результатом является занесение всех сведений в ЕГРН и на Публичную кадастровую карту.
Возникает вопрос, что делать если возникла срочная необходимость продажи земельного участка, а процедура межевания не проведена? Согласно законодательству Российской Федерации, возможна продажа и покупка земельного участка, границы которого не установлены на карте.
Процедура купли-продажи
Многие землевладельцы, которые имеют на руках свидетельства старых образцов, выданные до 1997 года, и не имеют представления о том, что из себя представляет межевание и установление фактических границ. Они думают, что если их земельный участок поставили на кадастровый учет по-старому свидетельству, внесли в базу и Единый реестр объектов недвижимости, то значит автоматически произошла процедура межевания и границы земельного участка фактически установлена. Но на самом деле эта информация считается неверной.
Межевание - это особая процедура, которая выполняется в строго определённом порядке. Это целый комплекс кадастровых работ, которые выполнены специалистами. Для того чтобы провести межевание, необходимо привлечь геодезиста, который сделает топографическую съёмку и установит фактические границы; документоведа, который изготовит план межевания и специалиста, который подготовит необходимые документы, для того чтобы собственник отправился в МФЦ и границы были зарегистрированы и внесены на публичную кадастровую карту.
Главным результатом процесса межевания является установление фактических границ земельного участка с точными координатами, которые вносятся на публичную кадастровую карту. Ваш объект недвижимости с правильно оформленными и выделенными границами, охраняется законодательством Российской Федерации. Риск земельных споров и конфликтных ситуаций с собственниками смежных земельных участков при проведении процедуры межевания минимален. Как только информация о координатах и фактических границах занесена в единый государственный реестр недвижимости, то все споры относительно правильности изготовления этого плана можно оспорить только в судебном порядке.
Особенности процедуры
Следует уточнить, межевание не является обязательной процедурой, земельный участок можно продать и без установленных границ и координат. Однако на деле это оказывается очень проблематично.
Владельцы земельных участков без установленных границ могут столкнуться при купле-продаже со следующими трудностями:
- на участок сложно найти покупателя, так как многие не любят рисковать и хотят знать точные границы и площадь покупаемой недвижимости;
- люди хотят обезопасить себя от возможных споров по земле;
- не до конца оформлено право собственности на земельный участок, ввиду того, что большинство свидетельств на земельные участки выдавались до 1997 года, то право собственности возможно и не зарегистрировано.
- долевое владение. Если вы владеете лишь частью земельного участка, тогда для того, чтобы продать только свою землю, вам необходимо заказать процедуру межевания.
- не зарегистрированные постройки. Если земля оформлена согласно всем требованиям законодательства, а строения нет, то кадастровые инженеры рекомендуют проводить межевание.
- ошибки в документации. Многие владельцы дачных участков сталкиваются с проблемой того, что у их участка один кадастровый номер, а на карте отображается совершенно другой земельный участок с другим кадастровым номером. Для того чтобы определить местоположение вашего участка, необходимо перед продажей провести межевание.
Продаём участок без межевания
Чтобы продать участок без границ и координат, для начала необходимо найти покупателя и поискать старые документы. Возможно, у вас сохранились какие-либо старые образцы кадастровых паспортов, межевых планов, разных выписок или свидетельство о праве собственности образца до 1997 года.
Если у вас имеется свидетельство и сделана соответствующая запись в Едином Государственном реестре объектов недвижимости, значит вы - полноправный владелец данного земельного участка. Если вами не проводилось межевание, тогда в кадастровом паспорте будет написано, что границы з/у не определены.
Если в кадастровом плане, даже старого образца, вы нашли какие-либо чертежи - это автоматически свидетельствует о том, что ваш участок размежеванный.
Если вы нашли свидетельство старого образца, но кадастровый номер земельному участку не присвоен, следовательно не внесена информация о вашем имуществе в единый государственный реестр объектов недвижимости. Для того чтобы оформить права на участок по старому свидетельству, Вам необходимо обратиться в отделение МФЦ или Росреестр. Сделать это можно и через сайт Росреестра, при наличии квалифицированной подписи.
Если помимо свидетельства у вас имеется межевой план, пусть даже старого образца, тогда Вам необходимо приложить имеющиеся документы к данному заявлению.
Если вы решили, что не будете проводить процедуру межевания, то между вами и будущим покупателем заключается типовой договор купли-продажи. А документы предоставляются в трёх экземплярах через МФЦ или отделение Росреестра.
Можно ли продать часть земли без межевания?
Продать долевую собственность без установления точных границ и координат невозможно.
Основными причинами являются: наличие других собственников, невозможность установления точной доли земельного участка, который вы продаёте.
Если у вас имеется свидетельство долевой собственности, и вы хотите узаконить его, тогда Вам необходимо пройти процедуру межевания. Кадастровый инженер определит границы земельного участка и выделит вашу долю, которую вы потом увидите на публичной кадастровой карте и сможете продать свою долю без согласования с другими собственниками.
Стоимость процедуры межевания
Стоимость процедуры рассчитывается индивидуально и зависит от следующих характеристик: площади участка, объема выполняемых работ, удаленности участка от города. Стоимость услуг должна оговариваться заранее и прописываться в договоре, который заключается между собственником и межевой компанией.
Процедура межевания - это не только точное измерение и вычисление координат, но и занесение их на публичную кадастровую карту, а также изготовление межевого плана участка, чертежей и подача сведений в Росреестр.
Купля-продажа при наличии кадастрового номера
Сделки по купле-продаже земельных участков, которые имеют кадастровый номер можно проводить без процедуры межевания.
Наличие кадастрового номера свидетельствует о том, что данный объект недвижимости учтен и сведения о нем внесены в Единый Государственный реестр недвижимости, также внесены данные о собственниках, дате возникновения права и об основании. Однако в выписке ЕГРН такие участки просто отмечаются как «не имеющие точных координат и границ». Эта пометка никак не противоречит нормам закона, вы без проблем имеете право продать свою собственность.
Обязательное межевание
Межевание является обязательной процедурой лишь тогда, когда вы собираетесь продавать земельный участок, право собственности на который не оформлено. Чаще всего такое происходит с садовыми участками, которые не находятся в собственности, а находятся в бессрочном пользовании, однако садоводчество выдаёт разрешение на оформление права собственности, но при этом необходимо произвести процедуру межевания.
Зависимость стоимости участка от его границ
Процедура межевания значительно повышает стоимость земельного участка, а также делает его привлекательным для покупателей.
Потенциальные землевладельцы неохотно приобретают не размежеванные земельные наделы, так как в будущем они могут преподнести массу неприятных сюрпризов и споров, связанных с установлением границ. Земельный участок может иметь меньшую площадь, ниже заявленной. Покупатели неохотно приобретают земельные участки без межевания, особенно с капитальными постройками. Нередки случаи того, что при определении фактических границ земельного участка, получается так, что баня установлена на соседской территории. Лучше провести процедуру межевания, установить фактические границы и координаты и быть уверенным в том, что каждый метр территории земельного участка, указанного в межевом плане, принадлежит вам по праву.
В настоящее время в интернете распространяется фейковая информация о том, что с 2018 года нельзя продавать земельные участки без межевания, это всего лишь выдумки.
Закон о регистрации недвижимости не претерпел никаких глобальных изменений и продать свою собственность можно без установления границ.
Если для вам понадобились услуги кадастровых инженеров, а также вы хотите провести процедуру межевания для установления фактических границ земельного участка, тогда мы рекомендуем вам обращаться в компанию «Кадастровый инженер».