Перераспределение земельного участка - процедура образования новых наделов путём изменения общих границ смежных земельных участков. В результате исходные объекты прекращают существование, а образованные наделы получают новые характеристики и регистрируются в ЕГРН.
Перераспределение не сводится к простому объединению и последующему разделу. Его цель - устранить изломанность границ, чересполосицу, вкрапливания, неудобный доступ к земле или иные недостатки землепользования. Процедура также позволяет увеличить площадь частного надела за счёт земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если для этого имеются законные основания.
Перераспределение земельных участков осуществляется с соблюдением прав собственников, требований к предельным размерам и правил использования земель. На этапе подготовки кадастровый инженер анализирует исходные сведения, определяет возможность изменения границ и подготавливает электронный документ для кадастрового учета.
Правовые основания
Основные положения о перераспределении закреплены в Земельном кодексе РФ. Общие правила образования земельных участков установлены ст. 11.7 ЗК РФ. Особенности перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, регулируют ст. 39.27 ЗК РФ, ст. 39.28 ЗК РФ и ст. 39.29 ЗК РФ.
При подаче заявления следует учитывать действующую редакцию законодательства: ст. 39.28 ЗК РФ и ст. 39.29 ЗК РФ уточнялись федеральным законом. Актуальные положения опубликованы в Федеральном законе № 12-ФЗ.
Закон устанавливает разный порядок для земельных участков, находящихся в частной собственности, и для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Федеральный закон о регистрации недвижимости определяет порядок внесения сведений в ЕГРН после кадастрового учета.
Когда возможно перераспределение
Перераспределение земельного участка допускается, когда смежные наделы расположены рядом и после изменения границ сохраняют самостоятельное назначение. Процедура часто применяется в следующих случаях:
- границы земельных участков изломаны или пересекаются;
- присутствуют чересполосицы, вклинивания либо вкрапливания;
- требуется увеличить площадь надела для индивидуального жилищного строительства;
- необходимо улучшить доступ к дороге;
- часть земель используется для развития бизнеса;
- требуется привести границы в соответствие с утверждённым проектом;
- возникла необходимость устранить реестровую ошибку;
- меняется конфигурация земель для размещения инженерных коммуникаций;
- требуется создать более удобную структуру землепользования.
Перераспределение возможно только при соблюдении ограничений, установленных законодательством РФ. Новые границы не должны препятствовать использованию смежных земельных участков, нарушать права третьих лиц или создавать невозможность прохода к иному наделу.
Перераспределение между частными собственниками
Если несколько земельных участков находятся в частной собственности, перераспределение осуществляется путём заключения соглашения между собственниками. Соглашение фиксирует исходные границы, характеристики образуемых наделов, размер площади каждого объекта и порядок распределения имущества.
В соглашении указывают сведения о собственниках, кадастровые номера, описание земельных участков и условия, на которых изменяются границы. Соглашение составляют в письменной форме и подписывают все правообладатели.
До заключения соглашения стоит проверить, соответствует ли предполагаемое перераспределение требованиям к площади, назначению земель и обеспечению доступа. Если согласие одного из собственников отсутствует, добровольный порядок не применяется.
Соглашения между владельцами земельных участков особенно актуальны при общей собственности, использовании одного массива несколькими лицами или необходимости выделить отдельные зоны для бизнеса. Подписанное соглашение становится основанием для кадастрового учета образуемых объектов.
Земли государственной и муниципальной собственности
Отдельный порядок действует при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. В этом случае заявление направляют в уполномоченный орган государственной власти либо в уполномоченный орган местного самоуправления.
Перераспределение земель, находящихся в государственной собственности, и частного надела допускается в случаях, прямо предусмотренных ЗК РФ. Аналогичные правила применяются к землям, находящимся в муниципальной собственности.
Уполномоченный орган проверяет основания обращения, соответствие схемы установленным требованиям, наличие ограничений и возможность предоставления части земель. При положительном итоге заявителю направляют проект соглашения о перераспределении.
Соглашение с органом государственной власти или администрацией муниципального образования определяет площадь образуемых объектов, размер платы, срок подписания и порядок дальнейших действий. До заключения соглашения заявителю важно проверить все характеристики: после внесения сведений в реестр изменить границы будет сложнее.
Перераспределение земель, находящихся в муниципальной собственности, не допускается, если запрашиваемая часть предназначена для иных публичных нужд, размещения объектов общественной инфраструктуры либо предоставления через аукцион. Исключением могут стать случаи, прямо предусмотренные законом.
Что проверяют перед подачей заявления
До подачи заявления необходимо уточнить исходные сведения и оценить возможность образования новых земельных участков. Особое внимание уделяют следующим обстоятельствам:
- категории земель и виду разрешённого использования;
- площади исходных и образуемых наделов;
- наличию прав собственности и обременений;
- границам смежных земельных участков;
- соответствию правилам землепользования;
- наличию публичной территории, сервитутов и охранных зон;
- требованиям градостроительных регламентов;
- максимальных и минимальных параметрах площади;
- размещению дорог, коммуникаций и иных объектов;
- наличию утверждённого проекта для соответствующей территории.
Размер образуемого надела должен соответствовать предельным параметрам, установленным для конкретной категории земель. При этом увеличение площади частного объекта за счёт земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается не во всех ситуациях.
Кадастровый инженер определяет, можно ли изменить границы без нарушения прав владельцев смежных наделов. Такой подход помогает заранее выявить причины возможного отказа и избежать повторной подачи обращения.
Какие документы потребуются
Для перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, обычно предоставляют:
- заявление от собственников;
- паспорт заявителя или представителя;
- выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- соглашение между собственниками;
- согласие правообладателя, если оно требуется;
- сведения о границах смежных наделов;
- электронный документ, подготовленный кадастровым инженером.
При обращении по поводу земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к заявлению прикладывают схему расположения образуемого объекта. Если обращение подано представителем, должны быть приложены документы, подтверждающие его полномочия.
Сведения в заявлении должны соответствовать реестру. Ошибки в кадастровом номере, площади, правовом статусе или сведениях о собственнике могут стать основанием для отказа. В отдельных случаях уполномоченный орган запрашивает дополнительные материалы, предусмотренные законодательством.
Порядок процедуры
Порядок перераспределения включает несколько последовательных действий:
- Проверка исходных земельных участков и их границ.
- Определение формы собственности на прилегающие земли.
- Подготовка соглашения между собственниками либо заявления в уполномоченный орган.
- Подготовка схемы и электронного документа кадастрового инженера.
- Направление обращения через МФЦ, Росреестр, Госуслуги или иной допустимый сервис.
- Проверка соблюдения требований государственной или муниципальной администрацией.
- Подписание соглашения о перераспределении.
- Внесение сведений в ЕГРН и регистрация прав на образованные наделы.
Кадастровый учет и регистрация прав могут осуществляться одновременно. После внесения характеристик в ЕГРН сведения о новых объектах становятся частью государственной информационной системы.
Основания для отказа
Отказа можно избежать, если до обращения проверить исходные сведения и соблюдение требований. Распространённые причины отказа:
- отсутствие согласия всех собственников;
- несоответствие площади предельным параметрам;
- пересечение с границами других земельных участков;
- отсутствие доступа к образуемому наделу;
- противоречие утверждённому проекту;
- нахождение запрашиваемой земли в публичной собственности для иных нужд;
- несоблюдение требований к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
- отсутствие оснований для перераспределения;
- неполные сведения в заявлении.
При получении отказа следует внимательно изучить его правовой смысл, устранить замечания и при наличии оснований обращаться в уполномоченный орган повторно. Если отказ не соответствует законодательству, граждане и юридические лица вправе защищать свои права в установленном порядке.
Сроки и плата
Срок зависит от формы собственности, сложности границ, наличия проекта и полноты исходных сведений. Подготовка кадастрового документа обычно занимает несколько рабочих дней, а срок рассмотрения обращения устанавливается регламентом органа государственной власти или местного самоуправления.
При перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер платы рассчитывают по правилам, утверждённым в соответствующем субъекте Российской Федерации. Финансовое обоснование зависит от площади, категории земель, расположения надела и целей его использования.
Для земель частной собственности расходы определяются объёмом кадастровой деятельности, числом собственников и сложностью границ. До начала процедуры стоит уточнить перечень действий, чтобы избежать непредвиденных расходов.
Перераспределение для строительства и бизнеса
Перераспределение земельных участков может потребоваться для индивидуального жилищного строительства, размещения объектов бизнеса, улучшения подъездов или развития земельного массива. При этом учитываются назначение земель, нормы градостроительных регламентов и интересы владельцев смежных объектов.
Если надел расположен рядом с землями, находящимися в муниципальной собственности, администрация оценивает возможность изменения границ с учётом местного развития, общественной инфраструктуры и социально значимых объектов. Для земель, находящихся в государственной собственности, аналогичную проверку проводит соответствующий орган власти.
Что указать при обращении
В заявлении укажите кадастровый номер, адрес, цель перераспределения, сведения о собственниках, желаемую площадь и информацию о смежных наделах. Чем точнее предоставлены исходные сведения, тем быстрее уполномоченный орган сможет определить возможность дальнейших действий.
Компания «Кадастровый инженер» с 2011 года осуществляет полный комплекс работ по перераспределению земельных участков в Солнечногорске, Москве и Московской области. В штате компании кадастровые инженеры, каждый из которых является членом СРО, имеет собственную печать.
С ценами на услугу по перераспределению участков можно ознакомиться на нашем сайте.
Бесплатная консультация, варианты решения поставленных задач
Заключение договора на оказание пакета услуг компании
Выезд геодезиста на объект и выполнение необходимых измерений"
Выдача готовых документов в офисе нашей компании
Многолетний
Бесплатная
Современное
Сертификаты